Angel_yingfang@

购物中心的确可以创造很好的收益，但是不是每一块土地都适合进行购物中心的开发呢？答案是否定的。不同规模、不同类型的购物中心对交通、周边消费环境、商业氛围均有不同的要求，假如交通条件、周边消费环境、商业氛围和购物中心的规模、类型不匹配，那么开发商选择这样的土地进行购物中心开发将面临风险。

之所以要就此问题进行探讨，是因为当前购物中心开发市场存在明显的忽视选址决策的问题。开发商往往先不考虑未来开发购物中心的可行性，先拿下地再说，这种操作思路潜藏巨大风险，而且购物中心规模越大，上述风险越大。


一、交通条件匹配程度

购物中心成功经营对交通条件的要求体现在三个方面：1、交通通达性，2、停车条件，3、交通功能性。交通通达性主要指交通条件是否便于消费者到达，交通的功能性指交通条件的服务对象。

1、交通通达性

购物中心作为集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代商业形态，经营期间必然面对大规模的消费者，而大规模的消费者也同时意味着对购物中心项目地块周边及区域交通的相应的要求，假如交通条件差，通达性不好，消费者无法大规模顺利到达，那么项目就会面临经营风险。这样的情况一旦出现，就说明开发商在土地决策上有问题。

对于城市中心购物中心来讲,规模越大,对公共交通条件的依赖越高——如果是一个城市中心SHOPPING MALL，那么从长期发展的眼光看，地铁交通对于其成功将产生重要影响；对于郊区购物中心，尤其是郊区SHOPPING MALL来讲，如果项目地块无法和快速路、高速公路形成直接连通或者周边交通体系不通畅，那么其长期经营也会出现问题。

假如城市中心大型购物中心缺乏地铁等便利的公共交通条件，郊区大型购物中心缺乏良好的与快速路或/和高速路直接连通的交通体系，那么开发商就必须关注土地进行SHOPPING MALL开发的适合性问题。从目前国内多个SHOPPING MALL项目的案例看，都普遍存在项目的土地与开发的大型购物中心规模、类型不匹配的情况，换言之，土地决策存在问题，或者购物中心项目的类型、规模的判断存在问题。

交通条件是未来购物中心经营成功与否的重要影响因素，对于中国购物中心市场来讲，因为人口规模庞大，私家车大规模增长，这一因素就特别关键。相信未来中国有的购物中心的失败不只是因为商业问题，也会因为交通或停车问题而出现投资经营惨剧。

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2、停车问题

从长期发展的角度，购物中心项目对停车的要求也必然呈现增长的趋势，无论是区域停车条件还是项目自身，都势必关注到中国汽车市场成长对人们消费方式产生的影响，以及中高端消费与私家车紧密联系的必然结果。如果购物中心开发商不能有北京国贸中心对停车问题战略性考虑的战略思维，购物中心项目最终面临经营风险是不可回避的。

美国大型购物中心停车位的配置有些达到每一万平方米500个停车位或更多，国内购物中心对停车位的要求显然还达不到这样的水平，但按照国内现有规范进行停车位的配置，注定是有问题的。

3、交通功能性

交通功能性问题对购物中心选址的影响是目前开发商普遍忽视的问题。大家普遍认为交通条件越好，对购物中心的成功运营越有利，所以出现了交通枢纽地段大家竞相开发购物中心的情况。

个人在此提出这样的观点供大家参考：便利的交通条件对购物中心来讲是必不可少的要素，但是当区域交通成为交通枢纽，尤其属于汽车终点站、长途客运站，乃至火车站的时候，这些地方进行中高档购物中心开发的条件就相应的受到影响。可能不少业内人士不同意上述观点，但大家只要看看全国各地火车站周边，就会发现全国火车站周边似乎真的没有成功的购物中心。

特别建议中国的购物中心的开发商在考虑购物中心决策以及未来的规划的过程中，要用战略眼光考虑交通和停车问题，为自己的项目长期的竞争力留下战略空间。

 

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二、周边消费市场不匹配



众所周知，购物中心是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的新型商业业态，主要针对的目标消费市场均属于当地中端或中端以上的消费者——如果购物中心定位低端，赛睿顾问认为是不会有竞争力的，因为各类市场在价格方面有绝对竞争力。显然，购物中心休闲消费的特点也需要市场的支撑，假如开发商在土地决策时忽视周边成熟商业的特点，以及周边消费者的整体消费水平，那么很容易出现购物中心未来经营的产品和周边消费环境不匹配的情况，这种情况一旦出现，项目的运做就不可避免地走入风险境地。

既然购物中心属于中端或以上的定位特点，那么开发商就必须关注周边消费市场的消费水平：假如周边消费市场的消费水平比较低，那么购物中心就有可能不适合开发，或者阶段性市场不成熟。从全国各地的情况看，并不是所有城市都具备进行购物中心的开发条件，更不要说大型购物中心，SHOPPING MALL项目。一些很小的城市，经济发展相对落后，开发商也进行SHOPPING MALL的开发，这些项目从决策开始就意味着风险，甚至是失败。